MANAUS
– Negócio rentável, de fácil locação e pouco investimento é o sonho que motiva os proprietários de microapartamentos, uma espécie de prédio residencial compacto que está invadindo a capital do Amazonas. De Norte a Sul e de leste a oeste, as zonas de Manaus estão cada vez mais, sendo ocupadas por edificações de dois andares divididas em unidades, de dois a três cômodos para servir de moradia. O valor de locação varia de R$ 250 a R$ 1 mil, dependendo do tamanho e da localização.O negócio é aparentemente promissor para o proprietário, mas pode trazer dor de cabeça e risco para o inquilino, caso a edificação não atenda as normas de construção, habitabilidade previstas no Plano Diretor de Manaus, segundo o Implurb (Instituto Municipal de Planejamento Urbano de Manaus).
Luiz Desmarets administra dois microresidenciais localizados na zona Centro-Sul de Manaus. Segundo ele, os prédios comportam dois pisos, semelhantes aos minishoppings espalhados pelas esquinas das ruas mais movimentadas da cidade. Os apartamentos são geminados, distribuídos entre o térreo e o primeiro andar. No prédio localizado no conjunto Shagrilá 7, Parque Dez, zona Centro-Sul de Manaus, são 10 apartamentos de 72m², sendo alugados por R$ 1 mil/mês. “Oito apartamentos estão locados, só faltam dois. Estou anunciando hoje e provavelmente até sábado, todos estejam locados”, informou.
O valor mensal para locação de um microapartamento (30m² a 50m²) está entre R$ 250 a R$ 700, já os miniapartamentos (60m² a 72m²) estão na faixa de R$ 1 mil para dois quartos, sala, copa-cozinha estilo americano, com uma miniárea de serviço e um banheiro social. Geralmente, este tipo de imóvel é construído em terrenos de 720m² (24m x 30m), sendo 50% em área construída (prédio dividido em térreo e primeiro andar) e 50% para área de estacionamento. “A proprietária usou 12m x 30m para construir os apartamentos e os outros 12m x 30m ficou para o estacionamento. O terreno foi murado e a entrada é feita por controle remoto que aciona o portão eletrônico”, informou Desmarets.
A renda com a locação dos 10 apartamentos, cerca de R$ 10mil/mês, é mais um complemento financeiro para manter a família da proprietária do mini residencial que foi morar em Orlando, na Florida (EUA). Hoje, com a crise no Brasil, a proprietária –que prefere não se identificar -decidiu vender o mini residencial por R$ 1,7 milhão e aplicar em imóveis em Orlando. A expectativa, também é de locação para brasileiros (em temporada nos Estados Unidos).
Panorama nacional Segundo um levantamento feito para a BBC Brasil pela Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), em 2012 foram lançados na cidade de São Paulo um total de 2.818 unidades residenciais de menos de 35m², um aumento de mais de 16 vezes em relação a 2008, quando os lançamentos totalizaram 169 unidades. Além disso, os imóveis projetados para abrigar famílias estão cada vez menores. Hoje não é raro encontrar um lançamento de dois quartos com algo em torno de 55 m², por exemplo, o que ajuda a movimentar o filão dos móveis dobráveis e das revistas especializadas nos “segredos” da decoração de espaços pequenos. Mas, este assunto fica para as próximas edições do Mundo dos Negócios.
Pela lei brasileira, cada preso deve ter um mínimo de 6m² nos centros de detenção do país. Mas se um casal resolver morar em um dos microapartamentos de luxo lançados nos últimos anos em bairros nobres de São Paulo, pode ter apenas o dobro desse espaço per capita para chamar de “lar, doce lar”.
Só para citar alguns exemplos, a incorporadora e construtora Vitacon lançou em 2013 um imóvel de 25 m² na Vila Olímpia e outro de 21 m² no bairro Perdizes nas zonas Sul e Oeste de São Paulo, respectivamente; a MAC lançou o empreendimento “Now” no Alto da Boa Vista, também na zona Sul, que tem alguns apartamentos de 31 m². A capital paulista não está sozinha nessa “onda dos microapartamentos”, segundo Ruth Costas da BBC Brasil em Londres. Até os anos 90, relatos sobre os “miniflats” japoneses ainda causavam espanto em diversos países. Hoje, a redução progressiva do tamanho das moradias ocupadas por famílias e profissionais de classe média é uma tendência em regiões centrais de metrópoles dos mais variados cantos do globo, dos EUA ao Canadá e Grã-Bretanha. “O que ainda vem alimentando uma série de polêmicas e debates”, informou a correspondente.
Sem licenciamento
De acordo com o presidente do Implurb, Roberto Moita, o Plano Diretor de Manaus prevê questões como a habitabilidade, inclusive tamanhos mínimos para os cômodos, entre outros parâmetros urbanísticos, para garantir não só a segurança, mas também o conforto e a salubridade de obras. Não é apenas uma questão de atender a legislação em vigor, mas de se ter, numa residência, comércio ou prédio, as condições mínimas para uma boa habitabilidade, ou seja, que aquele imóvel esteja em condições de ser habitado dentro de padrões estabelecidos que garantam as questões citadas, na breve entrevista concedida ao Jornal do Commercio.
Jornal do Commercio: O Implurb possui estudo ou levantamento sobre essas construções, tipo estalagem (hospedaria), que vem se multiplicando em Manaus?
Roberto Moita: Temos o registro do incremento desta tipologia nas atividades de fiscalização e também de licenciamento. JC: Geralmente essas estalagens são construídas em terrenos ou propriedades particulares de pequeno porte. Algumas conhecidas por “pombal”, por serem bem compactas, do tipo quarto e sala conjugado com a cozinha. Essas obras tem a aprovação do Implurb?
RM: Uma parte sim, mas a maioria não tem Licenciamento Urbano regular.
JC:: Nesses casos, como funciona a cobrança do IPTU?
RM: A prefeitura tem seus critérios de cobrança de IPTU, e regularmente atualiza sua base de dados cadastrais, através de informações de geoprocessamento, incorporando a cobrança mesmo de obras irregulares como a destes microapartamentos.
JC:: Em casos de as construções serem irregulares. Quais são as providências adotadas pelo Implurb?
RM: Como de qualquer obra irregular, o padrão seguido é o de realizar a notificação ao proprietário, embargo e demais providências administrativas e jurídicas. Esgotada a instância administrativa, só nos resta entrar com ação judicial.JC: Existe uma forma de controlar ou fiscalizar esse tipo de construção?
RM: É uma obra irregular, como qualquer outra, e está sujeita a ações fiscais e sanções previstas em lei, segundo o Plano Diretor. Para denúncias, temos vários canais no Implurb, como o Disque Ordem, que atende no número 161, de 8h às 17h, de segunda a sexta-feira.
JC: Quais são os impactos socioambientais e os riscos de alugar um apartamento nessas estalagens?
RM: O maior risco é a segurança, pois são obras feitas -a maioria -sem assistência técnica especializada, com riscos estruturais evidentes. Mas a maior perda é de qualidade de vida, pois estas construções quase sempre têm condições de habitabilidade precárias, com ventilação e iluminação naturais comprometidas, que podem inclusive prejudicar a saúde dos seus usuários.
